Санкт-Петербург

Квартиры с детьми. Особенности купли-продажи

Квартиры с детьми. Особенности купли-продажи

Большинство людей так или иначе осведомлены о том, что при продаже квартиры, в которой проживают несовершеннолетние дети, требуется разрешение органов опеки. В каких случаях оно обязательно, а когда сделка будет законной и без этого документа?


Покупка квартиры: дети в придачу

Стериум - Квартиры с детьми. Особенности купли-продажи - 1


Покупка квартиры у собственников, имеющих детей, отличается некоторыми нюансами. Поскольку такое жилье все-таки продается и, соответственно, покупается — возникает вопрос: в каких случаях отсутствие этого документа влечет за собой серьезные негативные последствия, а когда опасения покупателя излишни?


Ответ на этот вопрос зависит от того, каким правом обладает ребенок и с кем он проживает. В общем случае можно выделить две ситуации:

  • ребенок является единственным собственником продаваемого помещения, или имеет долю в праве собственности на него;

  • дети не принадлежат к числу собственников, но зарегистрированы в квартире по месту проживания.

Строго говоря, закон обязывает получать разрешение органов опеки только в первом случае. Во втором: дети являются членами семьи собственника, и по нормам Жилищного кодекса, они теряют право на пользование жилым помещением в случае его продажи. Но здесь имеются исключения.


Ребенок - собственник квартиры


Детьми по российским законам, считаются граждане младше 18 лет. При этом, с 14 лет — они могут с письменного разрешения родителей самостоятельно участвовать в сделке. От имени детей младшего возраста выступают родители, усыновители, опекуны, то есть их законные представители. При продаже недвижимости согласно Гражданскому кодексу и закону об опеке — нужно получить разрешение органов опеки. Оно выдается в течение 15 дней после обращения, причем получить его можно как по месту жительства ребенка, так и по месту нахождения квартиры.


В большинстве случаев, этот документ выдается без проблем, если вместе с заявлением родители предоставляют кадастровые паспорта на продающуюся и приобретаемую взамен квартиру, предварительный договор купли-продажи и другие — по требованию опеки. Обращение должно быть только личным, представителю по доверенности разрешение не выдается. Цель контроля: установить, что продажа квартиры не лишает детей имущества и не ухудшает условия их проживания. При этом чиновники имеют право:

  • проверить будущее место проживания с посещением;

  • выдать предварительное разрешение с условием.

Отказ должен быть мотивированным, он может быть обжалован в суде. И надо заметить, что суды достаточно часто выносят решение в пользу родителей. Это вытекает из того, что добросовестность родителей по отношению к собственным детям —предполагается и не требует доказательства, до тех пор, пока органы опеки не докажут обратного конкретными фактами.


Таким образом, покупатель квартиры, где ребенок является единственным собственником или владеет долей:

  • должен понимать, что в этом случае разрешение органов опеки является обязательным условием совершения сделки;

  • помнить о том, что если оно было предварительным, то при нарушении родителями своих обязательств, его могут отменить.


Чаще всего в подобной ситуации осуществляется обмен жилья, либо оформляется продажа квартиры со встречной покупкой.

Лучше удостовериться лично в том, что продавцом жилья выполнены все поставленные органами опеки условия. Это может быть требование выделить ребенку определенную долю собственности в приобретаемом жилье, положить на его счет конкретную сумму денег и так далее. В ином случае возникает вероятность признания продажи недействительной.


Нужно обращать внимание и на то, какое основание указано в свидетельстве о регистрации права собственности на покупаемую квартиру. Законом предусмотрены случаи, когда дети в обязательном порядке должны быть участниками долевой собственности. Если их права были нарушены, то впоследствии сделка может оспорена. Это, например, приобретение жилья с участием материнского капитала, приватизация, наследование в силу закона.


Дети, прописанные в квартире


Стериум - Квартиры с детьми. Особенности купли-продажи - 2

Если дети зарегистрированы в квартире, но не являются собственниками, они обладают только правом пользования жилым помещением, и разрешение от органов опеки при продаже квартиры не требуется. Статьей 292 ГК РФ установлено два исключения из этого правила.

Разрешение обязательно, когда в квартире зарегистрированы:

  • лица до 18 лет, находящиеся под опекой собственника жилья, но не являющиеся его детьми;

  • дети — круглые сироты, и об этом известно органам опеки.

Правда, законом оговорено дополнительное условие: если продажа помещения нарушает их права. Поскольку, это положение никак не конкретизируется, то в житейском практике возникают самые разные ситуации. Покупать такую квартиру без разрешительных документов органов опеки рискованно.


По-другому решаются дела, когда жилье продается родителями ребенка. Этот случай законом не оговорен, и при оспаривании сделки суды опираются на положения Семейного кодекса. Наиболее распространенный случай: продажа квартиры одним из родителей, которые разведены. Суть вопроса сводится к тому, сохраняют ли члены семьи право на проживание в проданной квартире?


Судебная практика по таким делам пестрит разнообразием. Например, продажа жилья и принудительная выписка членов семьи признается незаконной, если одновременно присутствуют три обстоятельства:

  • продавец является родителем несовершеннолетнего ребенка;

  • выселяемые дети и другой родитель фактически живут в квартире;

  • у бывшего супруга отсутствует другое место для проживания с детьми.

В других случаях все решается индивидуально. Положительные решения в пользу продавца —собственника часто принимаются, если зарегистрированные члены семьи фактически проживают по другому адресу, или ребенку приобретено другое жилье, хотя и меньшее по размеру, и во многих других обстоятельствах.


Покупателю в подобной ситуации рекомендуется потребовать снять с учета несовершеннолетних детей до подписания сделки. Недостаточно полагаться на пункт договора с обещанием выписать всех членов семьи — нужно убедиться в том, что фактически имеется жилье, в котором уже живут или будут проживать выписанные дети.

Фото - Britta Haal, Helmut Gevert, www.freeimages.com


2327

Комментарии