Санкт-Петербург

Рынок недвижимости в 2016 году: новшества и перспективы

Рынок недвижимости в 2016 году: новшества и перспективы

Чем запомнится 2016 год: повышением цен на жилье или тотальными распродажами? Как законодательная база повлияет на работу девелоперов? Нужна ли спешка в приватизации? Выводы экспертов – далее.

Новшества от правительства

Поправки в законы предопределяют вектор развития рынка. Специалисты спрогнозировали влияние законодательных изменений и госпрограмм.

1. Новостройкам – продление госдотаций.

Поддержать рынок первичного жилья, сохранив спрос на объекты массового сегмента, призвано субсидирование ипотечных кредитов. 80% сделок было заключено с привлечением заемных средств – достаточно высокий показатель для некоторых проектов. Неудивительно, что в начале 2015 года продажи недвижимости упали, когда банки, ориентируясь на увеличенную ключевую ставку ЦБ, предлагали невыгодные условия жилищного кредитования. Спрос начал восстанавливаться лишь в результате антикризисных мер со стороны государства.

Так, в 2015 благодаря программе субсидирования ипотечных кредитов российским банкам было выделено 700 миллиардов рублей. Срок действия программы заканчивается в 2016 году.


2. Приватизация на платной основе.

1 марта 2016 года завершится бесплатная приватизация жилья, предоставленного по договору соцнайма. В дальнейшем оформить право собственности бесплатно смогут граждане, прописанные в аварийных зданиях, жители Крыма – список очередников указан в Жилищном кодексе.

Возможно, не всем категориям граждан придется спешить со сбором документов. Право на бессрочную бесплатную приватизацию, согласно предложению Минстроя РФ, должно быть предоставлено детям-сиротам и давним очередникам (даже не малоимущим).  Не исключено продление бесплатной приватизации, поскольку не все граждане успевают реагировать на законодательные изменения.

3. Минимизация рисков дольщиков.

Правительство рассматривает поправки в закон о долевом строительстве (№ 214-ФЗ), которые предусматривают:

- привязку капитала девелоперов к стоимости объектов, возводимых согласно ДДУ;

- формирование единого реестра застройщиков;

- размещение средств граждан-соинвесторов  на escrow-счетах с целью защиты их прав.

Представители министерства убеждены, что нововведения обеспечат прозрачность работы девелоперов и переход на банковское проектное финансирование жилищного строительства. По мнению экспертов, изменения в законодательстве развеют надежды покупателей на скидки. Дело в том, что жесткие требования спровоцируют уход с рынка небольших строительных компаний. Чем меньше конкурентов, тем выше цены. Девелоперы будут предлагать лоты, готовность которых максимально приближена к отметке «100%».

Средства на escrow-счетах блокируются до выполнения застройщиком своих обязательств. Сейчас дольщики являются главными кредиторами, финансируя строительство на 70%. Если средства будут временно заморожены, девелоперы станут чаще оформлять кредиты, что приведет к росту цен. Есть и другие негативные последствия: активность махинаторов и дополнительная нагрузка на банковскую сферу.

Новые правила страхования ответственности застройщиков также могут привести к укрупнению рынка. В октябре 2015 года повышен объем собственных средств страховщиков до 1 млрд рублей (против 400 млн). Чтобы избежать рисков, страховые фирмы предпочтут сотрудничество с крупными девелоперами, а более мелкие покинут рынок.

4. «Нет» налоговым махинациям!

Налоговые нововведения призваны сократить число спекулятивных сделок и увеличить собираемость налогов.

Перепродавая недвижимость, стоит обратить внимание на поправки, которые вступят в силу в 2016 году. Занижать стоимость объекта до 1 млн рублей будет нецелесообразно. Налоговая база рассчитывается как 70% от кадастровой стоимости (т. е. применяется понижающий коэффициент 0,7).

С 1 января 2016 года действуют поправки, которые могут снизить инвестиционную привлекательность жилых объектов. Изменилось условие освобождения от уплаты НДФЛ: теперь минимальный срок владения недвижимостью увеличен до 5 лет.


Стериум - Рынок недвижимости в 2016 году: новшества и перспективы - 1

Коротко о главных трендах

Специалисты подытожили информацию о направлениях развития рынка недвижимости.

- Строительных компаний станет меньше.

На строительном рынке будут доминировать крупные девелоперы. В больших городах они реализуют около 90% новых проектов, что приведет к развитию олигополии. Конкурентоспособность других компаний снизится из-за нововведений в законодательстве.

- Переключение внимания на жилье с пометкой «эконом».

Покупатели недвижимости чаще отдают предпочтение бюджетным вариантам. В конце 2015 года от падения спроса пострадали сегменты «комфорт» и «бизнес».

- Новые технологии в строительстве.

В течение последних пяти лет девелоперы практически не использовали новые технологии, позволяющие ускорить и удешевить возведение объектов. Сейчас доходность бизнеса падает, поэтому больше рискует пассивный застройщик, чем тот, кто осваивает новые технологии.

- Нововведения в законодательстве.

Обсуждается создание аналога ЦБ для девелоперов и утверждение нормативов прозрачности операций, величины собственного капитала и прочих условий. Наиболее радикальная мера – работа лишь с готовым жильем.

- Борьба с банковскими монополиями.

Право на предоставление ипотечных кредитов получат государственные и частные фонды. В результате программы кредитования могут порадовать уменьшенными ставками.

- Развитие рынка аренды и возрождение доходных домов.

Благодаря изменениям в законодательстве данный сегмент привлечет внимание частных инвесторов, банков и девелоперов.

- Освоение web-просторов.

Потенциальные квартиросъемщики давно оценили преимущества сайтов-агрегаторов, таких как Sterium, например. Общение с разными риелторами можно заменить просмотром объявлений. Из-за перехода покупателей на виртуальные площадки многие агенты покинут рынок, а остальным придется повысить качество услуг.


Стериум - Рынок недвижимости в 2016 году: новшества и перспективы - 2

Что покупателю хорошо, то застройщику – убыток

На рынке недвижимости спрос не соответствует предложению: если в 2011 году на каждого россиянина приходилось 0,85м2 жилья, то сейчас показатель не останавливается на отметке «2» – это превышает норму в 2 раза. По мнению экспертов, в 2016 году площадь продаваемых объектов недвижимости продолжит увеличиваться. Такая динамика провоцирует конкурентную борьбу девелоперов и снижение цен.

В ноябре-декабре 2015 года – вопреки обычному сценарию – на рынке недвижимости не сформировался ажиотажный спрос. Минимизировалось количество инвестиционных сделок. Предпосылок для изменения ситуации в 2016 году крайне мало.

Учетная ставка, валютный курс, ставки кредитования – эти цифры зависят от стоимости нефти. Если среднегодовая цена за баррель составит 40-55 долларов, будет на 12% больше сделок, а жилье подешевеет на 10%. Ценовая политика застройщиков во многом зависит от ситуации на финансовом рынке.

Итоговый прогноз экспертов порадует покупателей. Для них 2016 год окажется благоприятным: есть предпосылки для удешевления жилья и снижения ставок по ипотеке, появится больше предложений, повысится качество обслуживания.


1613

Комментарии