Санкт-Петербург

Рынок недвижимости в 2016 году: новшества и перспективы

Рынок недвижимости в 2016 году: новшества и перспективы

Чем запомнится 2016 год: повышением цен на жилье или тотальными распродажами? Как законодательная база повлияет на работу девелоперов? Нужна ли спешка в приватизации? Выводы экспертов – далее.

Новшества от правительства

Поправки в законы предопределяют вектор развития рынка. Специалисты спрогнозировали влияние законодательных изменений и госпрограмм.

1. Новостройкам – продление госдотаций.

Поддержать рынок первичного жилья, сохранив спрос на объекты массового сегмента, призвано субсидирование ипотечных кредитов. 80% сделок было заключено с привлечением заемных средств – достаточно высокий показатель для некоторых проектов. Неудивительно, что в начале 2015 года продажи недвижимости упали, когда банки, ориентируясь на увеличенную ключевую ставку ЦБ, предлагали невыгодные условия жилищного кредитования. Спрос начал восстанавливаться лишь в результате антикризисных мер со стороны государства.

Так, в 2015 благодаря программе субсидирования ипотечных кредитов российским банкам было выделено 700 миллиардов рублей. Срок действия программы заканчивается в 2016 году.


2. Приватизация на платной основе.

1 марта 2016 года завершится бесплатная приватизация жилья, предоставленного по договору соцнайма. В дальнейшем оформить право собственности бесплатно смогут граждане, прописанные в аварийных зданиях, жители Крыма – список очередников указан в Жилищном кодексе.

Возможно, не всем категориям граждан придется спешить со сбором документов. Право на бессрочную бесплатную приватизацию, согласно предложению Минстроя РФ, должно быть предоставлено детям-сиротам и давним очередникам (даже не малоимущим).  Не исключено продление бесплатной приватизации, поскольку не все граждане успевают реагировать на законодательные изменения.

3. Минимизация рисков дольщиков.

Правительство рассматривает поправки в закон о долевом строительстве (№ 214-ФЗ), которые предусматривают:

- привязку капитала девелоперов к стоимости объектов, возводимых согласно ДДУ;

- формирование единого реестра застройщиков;

- размещение средств граждан-соинвесторов  на escrow-счетах с целью защиты их прав.

Представители министерства убеждены, что нововведения обеспечат прозрачность работы девелоперов и переход на банковское проектное финансирование жилищного строительства. По мнению экспертов, изменения в законодательстве развеют надежды покупателей на скидки. Дело в том, что жесткие требования спровоцируют уход с рынка небольших строительных компаний. Чем меньше конкурентов, тем выше цены. Девелоперы будут предлагать лоты, готовность которых максимально приближена к отметке «100%».

Средства на escrow-счетах блокируются до выполнения застройщиком своих обязательств. Сейчас дольщики являются главными кредиторами, финансируя строительство на 70%. Если средства будут временно заморожены, девелоперы станут чаще оформлять кредиты, что приведет к росту цен. Есть и другие негативные последствия: активность махинаторов и дополнительная нагрузка на банковскую сферу.

Новые правила страхования ответственности застройщиков также могут привести к укрупнению рынка. В октябре 2015 года повышен объем собственных средств страховщиков до 1 млрд рублей (против 400 млн). Чтобы избежать рисков, страховые фирмы предпочтут сотрудничество с крупными девелоперами, а более мелкие покинут рынок.

4. «Нет» налоговым махинациям!

Налоговые нововведения призваны сократить число спекулятивных сделок и увеличить собираемость налогов.

Перепродавая недвижимость, стоит обратить внимание на поправки, которые вступят в силу в 2016 году. Занижать стоимость объекта до 1 млн рублей будет нецелесообразно. Налоговая база рассчитывается как 70% от кадастровой стоимости (т. е. применяется понижающий коэффициент 0,7).

С 1 января 2016 года действуют поправки, которые могут снизить инвестиционную привлекательность жилых объектов. Изменилось условие освобождения от уплаты НДФЛ: теперь минимальный срок владения недвижимостью увеличен до 5 лет.


Стериум - Рынок недвижимости в 2016 году: новшества и перспективы - 1

Коротко о главных трендах

Специалисты подытожили информацию о направлениях развития рынка недвижимости.

- Строительных компаний станет меньше.

На строительном рынке будут доминировать крупные девелоперы. В больших городах они реализуют около 90% новых проектов, что приведет к развитию олигополии. Конкурентоспособность других компаний снизится из-за нововведений в законодательстве.

- Переключение внимания на жилье с пометкой «эконом».

Покупатели недвижимости чаще отдают предпочтение бюджетным вариантам. В конце 2015 года от падения спроса пострадали сегменты «комфорт» и «бизнес».

- Новые технологии в строительстве.

В течение последних пяти лет девелоперы практически не использовали новые технологии, позволяющие ускорить и удешевить возведение объектов. Сейчас доходность бизнеса падает, поэтому больше рискует пассивный застройщик, чем тот, кто осваивает новые технологии.

- Нововведения в законодательстве.

Обсуждается создание аналога ЦБ для девелоперов и утверждение нормативов прозрачности операций, величины собственного капитала и прочих условий. Наиболее радикальная мера – работа лишь с готовым жильем.

- Борьба с банковскими монополиями.

Право на предоставление ипотечных кредитов получат государственные и частные фонды. В результате программы кредитования могут порадовать уменьшенными ставками.

- Развитие рынка аренды и возрождение доходных домов.

Благодаря изменениям в законодательстве данный сегмент привлечет внимание частных инвесторов, банков и девелоперов.

- Освоение web-просторов.

Потенциальные квартиросъемщики давно оценили преимущества сайтов-агрегаторов, таких как Sterium, например. Общение с разными риелторами можно заменить просмотром объявлений. Из-за перехода покупателей на виртуальные площадки многие агенты покинут рынок, а остальным придется повысить качество услуг.


Стериум - Рынок недвижимости в 2016 году: новшества и перспективы - 2

Что покупателю хорошо, то застройщику – убыток

На рынке недвижимости спрос не соответствует предложению: если в 2011 году на каждого россиянина приходилось 0,85м2 жилья, то сейчас показатель не останавливается на отметке «2» – это превышает норму в 2 раза. По мнению экспертов, в 2016 году площадь продаваемых объектов недвижимости продолжит увеличиваться. Такая динамика провоцирует конкурентную борьбу девелоперов и снижение цен.

В ноябре-декабре 2015 года – вопреки обычному сценарию – на рынке недвижимости не сформировался ажиотажный спрос. Минимизировалось количество инвестиционных сделок. Предпосылок для изменения ситуации в 2016 году крайне мало.

Учетная ставка, валютный курс, ставки кредитования – эти цифры зависят от стоимости нефти. Если среднегодовая цена за баррель составит 40-55 долларов, будет на 12% больше сделок, а жилье подешевеет на 10%. Ценовая политика застройщиков во многом зависит от ситуации на финансовом рынке.

Итоговый прогноз экспертов порадует покупателей. Для них 2016 год окажется благоприятным: есть предпосылки для удешевления жилья и снижения ставок по ипотеке, появится больше предложений, повысится качество обслуживания.


1937

Комментарии

Самые свежие предложения на Sterium

Ростовская ул., д. 5к3

Рыбацкое, 23 мин.

Купчино, 22 мин.

Обухово, 30 мин.

Комнат 2
Площадь 56/30 м²
Этаж 5/5

Частное лицо Проверено Sterium

3 850 000 ₽ Обновлено 17.12.2017

ул. Шишканя, д. 25

Девяткино, 21 мин.

Гражданский Проспект, 22 мин.

Академическая, 25 мин.

Комнат 3
Площадь 72/43 м²
Этаж 4/5
1998 г.

Агент Проверено Sterium

4 600 000 ₽ Обновлено 27.11.2017

Туристская ул., д. 15к2

Старая Деревня, 7 мин.

Комендантский Проспект, 8 мин.

Крестовский Остров, 17 мин.

Комнат 2
Площадь 60/36 м²
Этаж 18/25

Агент Проверено Sterium

6 090 000 ₽ Обновлено 18.12.2017

Посмотреть еще